¿Cuánto pueden bajar? Bajas tasas hipotecarias y una industria en problemas

Alimentado por la recesión, el tsunami económico inundó el mercado inmobiliario y forzó a los constructores a sacar de apuros a sus operaciones, mientras que los consumidores eluden la situación, originando el debilitamiento de la demanda. Este círculo vicioso tiene un efecto cascada en la economía, y si bien los constructores se mantienen al margen, el gobierno y los organismos económicos prueban con una variedad de tácticas estimular la demanda y volver a poner en marcha el motor económico de país.

Según el Dr. Bernard Markstein, Vicepresidente de Personal del Departamento de Economía de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB, por sus siglas en inglés), hay más de 374.000 viviendas en el mercado, cuya venta demoraría a los constructores alrededor de un año.

El excedente de inventario ha disminuido en toda la industria y sigue siendo uno de los principales problemas para los expertos que intentan remediar la situación. Si bien ningún método ha prevalecido como la solución definitiva, analicemos lo que se ha puesto en práctica hasta ahora y la situación general de la industria.

Menores tasas hipotecarias
La reciente encuesta Freddie Mac sobre mercado hipotecario primario indicó que, actualmente, muchas de las principales tasas hipotecarias han bajado a niveles históricos.

Estas nuevas y menores tasas de interés alivian en parte la situación de los constructores de viviendas dado que ofrecen la posibilidad no sólo de estimular la demanda por nuevas viviendas, sino también de ayudar a restringir las ejecuciones a través del refinanciamiento.

Si bien es preferible tener menores tasas hipotecarias, los economistas creen que la rebaja de las tasas no sólo sirve como una parte de la solución necesaria para el débil mercado inmobiliario.

“Siempre preferimos las tasas menores que las altas debido a que ello hace que las viviendas sean más asequibles para más personas”, dice Markstein de NAHB, “pero los hechos nos demuestran que, aunque las tasas bajas son más apetecibles, la dificultad para obtener una hipoteca lo superó con creces.” Además, si bien los economistas como Markstein no abogan por volver a los estándares de préstamo poco exigentes que propiciaron el clima económico, sostienen que, para estimular la compra, es necesario ofrecer hipotecas a prospectos crediticios razonables.

Cómo hacer que se interesen los compradores de viviendas
Aunque se han intentado antes, las iniciativas anteriores para estimular a los posibles compradores de viviendas a adquirirlas no han sido de gran ayuda para mover el exceso de viviendas en el mercado.

En julio de 2008, el Congreso puso a disposición un crédito de $7.500 para compradores de su primera vivienda que cumplan ciertos criterios de ingreso. Sin embargo, las complicaciones adicionales (como una disposición que exige a los compradores de viviendas cancelar el crédito en un plazo de 15 años) hicieron que menos compradores aprovecharan los créditos fiscales.

Hoy en día, la NAHB presiona por obtener un verdadero crédito fiscal (de hasta $22.000) para toda persona que adquiera una vivienda, además de subsidios que reduzcan las tasas hipotecarias a menos del 3% para el primer semestre del 2009, que quisieran que el Congreso incorporase a un plan de estímulo futuro.

“Creemos que un plan de estímulo que, al menos en parte, esté dirigido a la vivienda sería beneficioso, tanto para la vivienda en sí como para poner fin a esta densa humareda en que nos encontramos”, dice Markstein. “Además, también servirá a la economía nacional en cuanto a que, históricamente, la vivienda ha sacado al país de todas las recesiones.”

Sin embargo, no todos creen que este plan específico sea el más efectivo. “Los precios bajos y menores tasas de interés hipotecario ya lo han hecho más asequible”, dice Richard Moody, comentarista económico para la Asociación Nacional de Economía Comercial.

“Hasta que las condiciones del mercado laboral y la confianza del consumidor mejoren, y los prestamistas comiencen a relajar los estándares de préstamo, todos los esfuerzos por estimular las ventas fracasarán”, dice Moody.

Moody pone su esperanza en un plan respaldado por Federal Deposit Insurance Corporation, una propuesta que permitiría al gobierno reestructurar las hipotecas que pueden no pagarse, lo que Moody describe como “más agresivo que los distintos planes de modificación que hemos visto hasta ahora.”

Aunque el apoyo que la administración de Bush dio al plan fue reticente, Moody alberga cierto optimismo en que la administración de Obama sea más abierta a la idea.

En cuanto al 2009, Moody no ve muchas razones para ser optimista, pero Markstein cree que el primer trimestre del año será un período de cambio, aunque reconoce que ésta seguirá siendo una época difícil.

“Esperamos que las ventas de viviendas nuevas y usadas se estabilicen, que toquen fondo y comiencen a subir en el segundo trimestre”, dice Markstein.

Aunque el optimismo y el miedo de Markstein se centran en consideraciones de vivienda en un futuro paquete de estímulo, dice que la interrupción de los proyectos de construcción puede crear problemas en el futuro. “Cuando todo vuelva a la normalidad (créalo o no), nos enfrentaremos a la posibilidad de una disminución al menos temporal de viviendas nuevas”, dice Markstein. “Puede demorar tres años o más adquirir, desarrollar y construir nuevas viviendas.”